LA FISCALITE DE LA LOCATION MEUBLEE

La location meublée est réputée pour sa fiscalité avantageuse.

Il y a lieu de distinguer deux types de bailleurs :

• les bailleurs professionnels appelés Loueur en Meublé professionnel (LMP)
• les bailleurs non professionnels appelés Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

La loi de finance n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 et la loi de finance rectificative pour 2009, n° 2009-122 du 4 février 2009 ont modifié les conditions d'accès au régime de Loueur en Meublé Professionnel. La loi a rendu plus strictes les conditions d'accès au régime de loueur en meublé professionnel pour qu'il ne soit plus réservé qu'aux seuls professionnels.

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel il faut :

• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
• Réaliser au moins 23 000 € TTC de recettes tirées des locations meublées
• Cette recette doit excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (auparavant il suffisait de réaliser 23 000 € TTC de chiffre ou bien de dépasser 50 % des revenus du ménage avec cette activité).

Le bien sera imposé au titre des plus-values des professionnels. Si l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le montant des recettes ne dépasse pas 90 000 € (au lieu de 250 000 € avant 2009), le bien sera exonéré de la plus-value.

Les déficits pourront être déduits sur le revenu global du loueur, sans limitation de montant, et avec la possibilité de report sur les revenus des 5 années suivantes.

A noter que le logement loué en meublé professionnel échappe à l'ISF (Impôt Sur la Fortune).

Enfin, la location meublée peut, dans certaines conditions, être totalement exonérée d'impôts :

Le propriétaire doit louer une partie de sa résidence principale pour un loyer annuel par m² inférieur à 163 € pour l'Ile de France et 118 € pour la province. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année suivant l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année précédente.

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Les revenus de la location meublée sont soumis à une fiscalité particulière, celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) alors que les revenus des locations vides entre dans la catégorie des revenus fonciers.

Les bailleurs non professionnels peuvent bénéficier du régime des "micro BIC" ou "micro entreprise" (régime simplifié des Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime permet une déduction des charges, forfaitaire et fixée à 50 % depuis 2009. A noter que ce régime est intéressant sauf en cas de travaux et d'emprunts importants.

Le bailleur non professionnel peut également opter pour le régime réel qui permet de déduire les déficits et les frais engagés pour la location.

Dans tous les cas le bailleur devra tenir une compatibilité.

Régime des micro BIC

Si la location en meublé produit moins de 32 000 € H.T. de chiffre d'affaires (76 300 € avant 2009), le bailleur non professionnel relèvera automatiquement du régime micro BIC.

Pour effectuer sa déclaration de micro BIC, le loueur non professionnel devra indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d'impôt sur le revenu - imprimé n° 2042 (p.3 rubrique C, ligne NO, OO ou PO dans le paragraphe intitulé : "revenus et plus-values des professions non salariées" - "Revenus industriels et commerciaux non professionnels - y compris les loueurs en meublés non professionnels" - "Régime micro entreprise").

Les services fiscaux procèderont automatiquement à un abattement de 50 %.

Le loueur devra indiquer en fin de déclaration dans la rubrique renseignements divers ou sur papier libre l'adresse du ou des biens donnés en location et le loyer correspondant, location par location.

Le régime des BIC est le régime du droit commun. Il n'est pas obligatoire. Le loueur non professionnel peut également opter pour le régime du réel simplifié. Mais attention, cette option est irrévocable tant que le loueur non professionnel restera dans les limites du chiffre d'affaires du régime "micro BIC".

Chaque membre d'une même famille peut bénéficier du régime du micro BIC (chaque époux et chaque enfant à charge louant un logement lui appartenant, pourra bénéficier des avantages de ce régime).

Régime réel simplifié

Si la location en meublé produit plus de 32 000 € H.T. de chiffre d'affaires, le bailleur non professionnel relèvera du régime réel simplifié d'imposition et l'imprimé à remplir sera le n° 2031 "Déclaration spéciale de résultat" qu'il faudra accompagner d'un certain nombre d'annexes, sans omettre de compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.

Dans cette situation, les déficits pourront être déduits des bénéfices de l'activité de location meublée non professionnelle dans la limite de 10 700 € par an ; la part excédant ce plafond étant imputable sur les bénéfices pendant un délai de 10 ans (6 ans avant 2009).

Le bailleur qui a souscrit un prêt pourra déduire les premières années les frais suivants : 

•  frais de notaire déduits en une seule fois la première année ou bien étalés sur 3 ans
• amortissement du bien donné en location (20 ans minimum)
• intérêts d'emprunt
• travaux
• assurances
• eau - edf - chauffage
• entretien chaudière
• taxe foncière et taxe professionnelle
• publicité, timbre, téléphone, frais kilométriques.

Régime réel

Si la location en meublé produit des recette de 763 000 € H.T. ou au-delà, c'est le régime du réel qui s'applique.

Ce régime permet d'imputer les déficits (alors que cela n'est pas possible dans les régimes forfaitaires ou de micro entreprise).

Le bailleur qui souhaite opter pour ce régime doit envoyer une lettre avant le 1er février au service des impôts dont il dépend, indiquant son souhait d'être placé sous le régime du réel. Cette option est irrévocable est valable 5 ans.

Le bailleur devra remplir une déclaration n° 2033 accompagnée d'un bilan, d'un tableau des immobilisations et amortissements et d'un relevé des provisions.

Pour dénoncer ce régime, il conviendra de revenir au régime de la micro entreprise ; il faudra alors écrire au centre des impôts avant le 1er février de la cinquième année. A défaut, l'option pour le régime réel sera tacitement reconduite pour 5 ans.

Les conditions de l'exonération fiscale de l'impôt sur le revenu

Les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières sont en principe exonérées de TVA. Les propriétaires doivent en contrepartie régler la contribution sur les revenus locatifs comme vu ci-dessus.

Cependant, trois situations justifient une exonération de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location meublée :

1. Les revenus de la location habituelle d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale lorsque le produit annuel de la location en dépasse pas 760 €. Il peut s'agir d'une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le montant de la recette comprend les loyers mais doivent être exclues les prestations annexes (petit déjeuner, entretien, charges qui ne seront pas prises en compte). Lorsque le montant de 760 € est dépassé, le bailleur est imposable sur la totalité des recettes nettes. Il pourra cependant opter pour le régime forfaitaire super simplifié.
2. Les locations en meublé de pièces de l'habitation principale constituant la résidence principale du locataire (cas du propriétaire qui louer en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation). Il y a une exonération de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location à condition que les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans les limites raisonnables (article 35 bis I du Code général des impôts). En 2010, l'administration fiscale considérait que la condition relative au caractère raisonnable du loyer était remplie si le loyer annuel par mètre carré n'excédait pas 173 € en Ile de France et 126 € dans les autres régions. En cas de dépassement, le bailleur est imposable sur la totalité des produits nets tirés de la location. A noter que la chambre de bonne ou de service sera considérée comme faisant partie du domicile du bailleur à condition qu'elle soit juridiquement dépendante du local du bailleur (achetée avec sa résidence principale).
3. Les revenus des locations meublées louées aux bénéficiaires du RSA et aux étudiants boursiers directement ou par l'intermédiaire d'organismes agréés sont exonérées pendant les trois premières années.

La taxe professionnelle

Les loueurs de meublés sont assujettis à la taxe professionnelle, si la location même saisonnière présente un caractère habituel. Exception faite cependant aux locations correspondant à une partie de l'habitation principale du propriétaire. Généralement, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme sont exonérés de la taxe professionnelle.

La taxe d'habitation

Elle s'applique sur les locaux que le propriétaire loue en meublé et qui font partie de son habitation personnelle (logement principal ou secondaire dont le propriétaire conserve la disposition en dehors des périodes de location). Cette taxe n'est donc pas due pour les locaux réservés exclusivement à la location meublée et qui sont spécialement aménagés à cet effet.

Un locataire et un sous locataire qui occupent de manière permanente et exclusive une chambre d'hôtel ou un logement meublé (et qui reste à leur disposition, même pendant leurs absences) sont redevables de la taxe d'habitation selon le régime de droit commun. Le locataire occupant une location meublée que temporairement n'est donc pas redevable de la taxe d'habitation.

Dans son guide sur la location meublée, le site de droit Jurimodel consacre une grande partie à la fiscalité de la location meublée (le loueur en meublé professionnel, le loueur non professionnel, la SCI bailleresse ....) avec en annexes les articles de loi relatifs à la location meublée.

LA LOCATION MEUBLEE : RESIDENCE SECONDAIRE DU LOCATAIRE

Si la location meublée est la résidence secondaire du locataire, elle sera soumise aux simples règles du Code civil (articles 1713 et suivants).

Le contrat

Propriétaires et locataires sont libres d'établir le contrat comme bon leur semble. La durée du contrat est donc librement convenue entre les parties. Il suffit de remplir le contrat en autant d'exemplaires que de parties (un exemplaire pour le bailleur, un exemplaire pour le locataire ou deux exemplaires si les locataires sont deux ...).

Les mentions suivantes devront figurer dans le contrat :

• le point de départ et la durée du bail
• les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? A quel moment ? Par lettre recommandée ou notification d'huissier ? Le délai de préavis ? ...
• le montant exact du loyer et des charges ; les modalités de paiement et de révision ; le montant du dépôt de garantie
• l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs
• les clauses résolutoires
• l'état des lieux et l'inventaire du matériel

Le loyer

Le loyer est librement fixé. C'est la loi du marché qui s'applique. Cependant, pour les baux de plus d'un an le bailleur a tout intérêt à indiquer précisément dans le contrat de location les modalités d'indexation du loyer (sans quoi le locataire pourra refuser toute augmentation en cours de bail).

La révision du loyer intervient chaque année à une date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat.

Si le bail ne prévoit aucune clause de révision du loyer, celui-ci restera le même pendant toute la durée de la location.

Pour la révision du loyer, les baux doivent faire référence à l'indice de référence des loyers (IRL) qui sert de base à la méthode de calcul. 

Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat, l'indice de référence des loyers (IRL) correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L'indexation du loyer sur l'indice Insee est fréquente en matière de location meublée. Pour connaître les indices vous pouvez aller sur le site de l'Insee.

La résiliation du contrat

Propriétaire et locataire peuvent donner congé pour l'échéance du bail sans avoir à donner aucune justification.

Attention, sauf si le bail prévoit des modalités différentes propriétaire et locataire ne pourront pas donner congé avec l'échéance. Si le locataire doit pour quelque raison que ce soit quitter la locataire en cours de bail, il devra les loyers et les charges jusqu'à la fin du bail ou au moins jusqu'à la relocation du logement.

A l'échéance, le bail est reconduit sans limite de durée sauf si le bail ne stipule une durée fixe sans possibilité de reconduction.

Le congé qu'il émane du propriétaire ou du locataire doit toujours être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le dépôt de garantie
Un dépôt de garantie peut être demandé au locataire. Son montant correspond habituellement à deux mois de loyers. Le dépôt de garantie sera restitué au locataire deux mois après son départ ou sera affecté au travaux de remise en état s'il y en a.

L'état des lieux
Il est fortement recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire, ceci dans l'intérêt du locataire et du propriétaire. Un inventaire très détaillé du mobilier devra également est joint à l'état des lieux. L'état des lieux doit décrire de manière très précise le logement loué ainsi que ses équipements. C'est en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie que le propriétaire pourra s'il y a lieu demander la réparation des éléments détériorés.

En matière de location meublée, il est fréquent de faire figurer une évaluation chiffrée des biens, meubles et accessoires mentionnés sur l'état des lieux.

Vous cherchez un modèle de contrat de location pour une location meublée, résidence secondaire du locataire ? Le site Jurimodel met en ligne deux modèles :
- un contrat de location pour un appartement meublé
- un contrat de location pour une villa meublée

Vous pouvez également télécharger deux lettres types pour donner votre congé :
- congé du locataire
- congé du propriétaire

LA LOCATION MEUBLEE : RESIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIRE

Si la location représente le domicile principal du locataire elle sera soumise à l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation (reproduit ci-après).

Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat

Le contrat devra obligatoirement être écrit. En effet, toute personne louant un logement meublé (que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires) bénéficie d'un contrat par écrit dès lors que le logement est loué en tant que résidence principale.

 

Le contrat est d'une durée d'un an. Il sera tacitement reconduit pour un an en l'absence d'autres dispositions indiquées dans le bail. La durée de la location peut être réduite à 9 mois lorsque le logement est loué à des étudiants.

Le loyer
Le loyer est librement fixé. C'est la loi du marché qui s'applique. Attention, le bailleur à tout intérêt à indiquer dans le contrat les modalités d'indexation du loyer, faute de quoi le locataire pourra refuser toute augmentation en cours de bail.

Le dépôt de garantie
Un dépôt de garantie peut être demandé au locataire. Son montant correspond habituellement à deux mois de loyers. Le dépôt de garantie sera restitué au locataire deux mois après son départ ou sera affecté au travaux de remise en état s'il y en a.

L'état des lieux
Il est fortement recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire, ceci dans l'intérêt du locataire et du propriétaire. Un inventaire très détaillé du mobilier devra également est joint à l'état des lieux. L'état des lieux doit décrire de manière très précise le logement loué ainsi que ses équipements. C'est en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie que le propriétaire pourra s'il y a lieu demander la réparation des éléments détériorés.

En matière de location meublée, il est fréquent de faire figurer une évaluation chiffrée des biens, meubles et accessoires mentionnés sur l'état des lieux.

La résiliation du bail
Le bailleur qui souhaite à l'expiration du contrat modifier les conditions de location doit en informer le locataire en respectant un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions le contrat est renouvelé pour un an.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail (à la fin de chaque année et en respectant un préavis de trois mois) soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le location d'une des obligations lui incombant, modifications aux conditions du bail ...) soit par sa décision de vendre ou de reprendre son logement.Le propriétaire est obligé de motiver son congé. Ce dernier pourra être donné sous forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification d'huissier. Le délai de préavis ne commence à courir qu'à compter du jour de la réception du congé par le locataire. Il est impératif que le locataire signe l'accusé de réception avant le commencement du délai de préavis. A défaut de signature, le congé serait nul et le bail reconduit automatiquement.

Le locataire peut quant à lui résilier son bail à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

Le site Jurimodel met à votre disposition plusieurs modèles de contrats et documents types :

Contrat de location d'un appartement meublé 

Contrat de location d'une villa meublée

Congé du propriétaire pour reprise

Congé du propriétaire pour vendre

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LA LOCATION MEUBLEE C'EST QUOI ?

La location meublée est choisie par les propriétaires en raison de la souplesse du régime juridique et des nombreux avantages fiscaux. De plus la simple adjonction de meubles dans un local vide permet aux propriétaires d'échapper à la législation actuelle des locaux vides (régis par la loi du 6 juillet 1989) et qui est assez contraignante pour le bailleur.

Coté locataire, bien que ce régime soit moins protecteur que le régime général il peut trouver un intérêt à ce type de location (mobilier et électroménager fournis, préavis de départ réduit ...).

Depuis la loi de programmation et de cohésion social du 18 janvier 2005, la location meublée est réglementée et de ce fait la protection du locataire en meublé se rapproche de celle dont bénéficie les locataires en logements vides.

On considère qu'un logement est loué en meublé lorsque au moment de la signature du bail, le locataire a la possibilité d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Le logement loué en meublé doit être équipé des meubles indispensables pour vivre et cuisiner à savoir : 

•  lit, draps et couvertures
• table et chaises
• armoires
• assiettes, verres, couverts, ustensiles de cuisine ...
• réfrigérateur
• plaques de cuisson

Dans tous les cas, comme pour un logement vide, le propriétaire doit délivrer au locataire un logement décent.

Définition de la notion de logement décent : 

Le décret 2002-120 du 30 janvier 2002  a précisé la notion de décence.

Le propriétaire doit offrir un logement (qu'il soit vide ou meublé) assurant au locataire la protection contre les infiltrations d'eau, des matériaux de construction ne comportant pas de risques, des équipements de chauffage, de l'eau potable chaude et froide, des installations électriques et de gaz en bon état d'entretien. Le logement doit être suffisamment ventilé et éclairé.

Le logement doit comporter une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson des repas et pour les logements de plus d'une pièce une installation sanitaire complète comprenant une douche ou une baignoire et des WC. S'il n'y a qu'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment.

Concernant la surface du logement, il doit comporter une pièce principale d'une superficie minimale de 9 m² et d'une hauteur sous plafond de 2,20 m au moins soit un volume habitable d'au moins 20 m3.

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité du logement sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Si un accord n'est pas trouvé le juge pourra être saisi. Il déterminera alors la nature des travaux à réaliser ainsi que le délai et pourra également décider de réduire le montant du loyer. 

Enfin, pour ce mode de location tout logement peut être loué "meublé" (une simple chambre dépendante d'une maison ou d'un appartement ou un local à usage mixte [habitation et professionnel] par exemple.

A noter que la location d'un mobil home ou d'une caravane est assimilable à une location meublée puisque munis d'équipements mobiliers : meubles, literie, vaisselle. De plus ils sont généralement utilisés en un point fixe avec un raccord aux réseaux d'eau et d'électricité.

Pour en savoir plus sur la location meublée vous pouvez télécharger le guide de la location meublée sur le site Jurimodel. Ce guide complet et à jour des dernières lois en vigueur répondra aux principales questions que vous vous posez en matière de location meublée.