LA FISCALITE DE LA LOCATION MEUBLEE

La location meublée est réputée pour sa fiscalité avantageuse.

Il y a lieu de distinguer deux types de bailleurs :

• les bailleurs professionnels appelés Loueur en Meublé professionnel (LMP)
• les bailleurs non professionnels appelés Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

La loi de finance n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 et la loi de finance rectificative pour 2009, n° 2009-122 du 4 février 2009 ont modifié les conditions d'accès au régime de Loueur en Meublé Professionnel. La loi a rendu plus strictes les conditions d'accès au régime de loueur en meublé professionnel pour qu'il ne soit plus réservé qu'aux seuls professionnels.

Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel il faut :

• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
• Réaliser au moins 23 000 € TTC de recettes tirées des locations meublées
• Cette recette doit excéder le total des autres revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (auparavant il suffisait de réaliser 23 000 € TTC de chiffre ou bien de dépasser 50 % des revenus du ménage avec cette activité).

Le bien sera imposé au titre des plus-values des professionnels. Si l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le montant des recettes ne dépasse pas 90 000 € (au lieu de 250 000 € avant 2009), le bien sera exonéré de la plus-value.

Les déficits pourront être déduits sur le revenu global du loueur, sans limitation de montant, et avec la possibilité de report sur les revenus des 5 années suivantes.

A noter que le logement loué en meublé professionnel échappe à l'ISF (Impôt Sur la Fortune).

Enfin, la location meublée peut, dans certaines conditions, être totalement exonérée d'impôts :

Le propriétaire doit louer une partie de sa résidence principale pour un loyer annuel par m² inférieur à 163 € pour l'Ile de France et 118 € pour la province. Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année suivant l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année précédente.

LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL

Les revenus de la location meublée sont soumis à une fiscalité particulière, celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) alors que les revenus des locations vides entre dans la catégorie des revenus fonciers.

Les bailleurs non professionnels peuvent bénéficier du régime des "micro BIC" ou "micro entreprise" (régime simplifié des Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime permet une déduction des charges, forfaitaire et fixée à 50 % depuis 2009. A noter que ce régime est intéressant sauf en cas de travaux et d'emprunts importants.

Le bailleur non professionnel peut également opter pour le régime réel qui permet de déduire les déficits et les frais engagés pour la location.

Dans tous les cas le bailleur devra tenir une compatibilité.

Régime des micro BIC

Si la location en meublé produit moins de 32 000 € H.T. de chiffre d'affaires (76 300 € avant 2009), le bailleur non professionnel relèvera automatiquement du régime micro BIC.

Pour effectuer sa déclaration de micro BIC, le loueur non professionnel devra indiquer le montant brut des loyers encaissés directement sur la déclaration générale d'impôt sur le revenu - imprimé n° 2042 (p.3 rubrique C, ligne NO, OO ou PO dans le paragraphe intitulé : "revenus et plus-values des professions non salariées" - "Revenus industriels et commerciaux non professionnels - y compris les loueurs en meublés non professionnels" - "Régime micro entreprise").

Les services fiscaux procèderont automatiquement à un abattement de 50 %.

Le loueur devra indiquer en fin de déclaration dans la rubrique renseignements divers ou sur papier libre l'adresse du ou des biens donnés en location et le loyer correspondant, location par location.

Le régime des BIC est le régime du droit commun. Il n'est pas obligatoire. Le loueur non professionnel peut également opter pour le régime du réel simplifié. Mais attention, cette option est irrévocable tant que le loueur non professionnel restera dans les limites du chiffre d'affaires du régime "micro BIC".

Chaque membre d'une même famille peut bénéficier du régime du micro BIC (chaque époux et chaque enfant à charge louant un logement lui appartenant, pourra bénéficier des avantages de ce régime).

Régime réel simplifié

Si la location en meublé produit plus de 32 000 € H.T. de chiffre d'affaires, le bailleur non professionnel relèvera du régime réel simplifié d'imposition et l'imprimé à remplir sera le n° 2031 "Déclaration spéciale de résultat" qu'il faudra accompagner d'un certain nombre d'annexes, sans omettre de compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.

Dans cette situation, les déficits pourront être déduits des bénéfices de l'activité de location meublée non professionnelle dans la limite de 10 700 € par an ; la part excédant ce plafond étant imputable sur les bénéfices pendant un délai de 10 ans (6 ans avant 2009).

Le bailleur qui a souscrit un prêt pourra déduire les premières années les frais suivants : 

•  frais de notaire déduits en une seule fois la première année ou bien étalés sur 3 ans
• amortissement du bien donné en location (20 ans minimum)
• intérêts d'emprunt
• travaux
• assurances
• eau - edf - chauffage
• entretien chaudière
• taxe foncière et taxe professionnelle
• publicité, timbre, téléphone, frais kilométriques.

Régime réel

Si la location en meublé produit des recette de 763 000 € H.T. ou au-delà, c'est le régime du réel qui s'applique.

Ce régime permet d'imputer les déficits (alors que cela n'est pas possible dans les régimes forfaitaires ou de micro entreprise).

Le bailleur qui souhaite opter pour ce régime doit envoyer une lettre avant le 1er février au service des impôts dont il dépend, indiquant son souhait d'être placé sous le régime du réel. Cette option est irrévocable est valable 5 ans.

Le bailleur devra remplir une déclaration n° 2033 accompagnée d'un bilan, d'un tableau des immobilisations et amortissements et d'un relevé des provisions.

Pour dénoncer ce régime, il conviendra de revenir au régime de la micro entreprise ; il faudra alors écrire au centre des impôts avant le 1er février de la cinquième année. A défaut, l'option pour le régime réel sera tacitement reconduite pour 5 ans.

Les conditions de l'exonération fiscale de l'impôt sur le revenu

Les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières sont en principe exonérées de TVA. Les propriétaires doivent en contrepartie régler la contribution sur les revenus locatifs comme vu ci-dessus.

Cependant, trois situations justifient une exonération de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location meublée :

1. Les revenus de la location habituelle d'une ou plusieurs pièces de l'habitation principale lorsque le produit annuel de la location en dépasse pas 760 €. Il peut s'agir d'une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le montant de la recette comprend les loyers mais doivent être exclues les prestations annexes (petit déjeuner, entretien, charges qui ne seront pas prises en compte). Lorsque le montant de 760 € est dépassé, le bailleur est imposable sur la totalité des recettes nettes. Il pourra cependant opter pour le régime forfaitaire super simplifié.
2. Les locations en meublé de pièces de l'habitation principale constituant la résidence principale du locataire (cas du propriétaire qui louer en meublé une ou plusieurs pièces de son habitation). Il y a une exonération de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location à condition que les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de la location demeure fixé dans les limites raisonnables (article 35 bis I du Code général des impôts). En 2010, l'administration fiscale considérait que la condition relative au caractère raisonnable du loyer était remplie si le loyer annuel par mètre carré n'excédait pas 173 € en Ile de France et 126 € dans les autres régions. En cas de dépassement, le bailleur est imposable sur la totalité des produits nets tirés de la location. A noter que la chambre de bonne ou de service sera considérée comme faisant partie du domicile du bailleur à condition qu'elle soit juridiquement dépendante du local du bailleur (achetée avec sa résidence principale).
3. Les revenus des locations meublées louées aux bénéficiaires du RSA et aux étudiants boursiers directement ou par l'intermédiaire d'organismes agréés sont exonérées pendant les trois premières années.

La taxe professionnelle

Les loueurs de meublés sont assujettis à la taxe professionnelle, si la location même saisonnière présente un caractère habituel. Exception faite cependant aux locations correspondant à une partie de l'habitation principale du propriétaire. Généralement, les gîtes ruraux et les meublés de tourisme sont exonérés de la taxe professionnelle.

La taxe d'habitation

Elle s'applique sur les locaux que le propriétaire loue en meublé et qui font partie de son habitation personnelle (logement principal ou secondaire dont le propriétaire conserve la disposition en dehors des périodes de location). Cette taxe n'est donc pas due pour les locaux réservés exclusivement à la location meublée et qui sont spécialement aménagés à cet effet.

Un locataire et un sous locataire qui occupent de manière permanente et exclusive une chambre d'hôtel ou un logement meublé (et qui reste à leur disposition, même pendant leurs absences) sont redevables de la taxe d'habitation selon le régime de droit commun. Le locataire occupant une location meublée que temporairement n'est donc pas redevable de la taxe d'habitation.

Dans son guide sur la location meublée, le site de droit Jurimodel consacre une grande partie à la fiscalité de la location meublée (le loueur en meublé professionnel, le loueur non professionnel, la SCI bailleresse ....) avec en annexes les articles de loi relatifs à la location meublée.